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「○○年一括借上げ」は本当に安心でしょうか?

chapter01 「○○年一括借上げ」といっても一定期間を過ぎると家賃は変動

一括借上契約

最近多いのは、「○○年一括借上」という建築会社がマンションを建築し、自らその建物の賃貸部分を借上げるという会社。
工事費が高くても、そのような特命契約の会社に依頼をするのは、賃貸部分もその建築会社などで借上げでくれるという安心感からなのかも知れません。
「○○年建物を借上げますので安心です。」、または「認定しましたので、○○年管理も含めて経営を一括で受託します。」という賃貸部分の家賃保証を建築とセットにしている会社が頻繁にテレビコマーシャルなどをしています。

確かに、これらの文句は一見聞こえはよいのですが、実は保証といっても完全なものではないのです。
長期間賃貸部分を借上げる契約になっていても、更新の際には金額を改訂する旨が、かならず契約書のなかに書かれているはずです。当初の家賃の設定金額が保証されるのはそれらの会社によって異なりますが、だいたい2年から長くて10年間というところになっています。それ以降は2年毎の更新時に実際の賃貸状況にスライドして手取り家賃が変わってしまうのです。ですから、保証期間でありながら、賃貸家賃が下がれば、手取り(保証)家賃も下がってしまいます。

マンション経営などの金融機関からの借入期間はおおよそ30年から35年が多いと思いますが、その全期間家賃の保証をしてもらえるわけではないのです。特に、新築のうちは家賃も下がりにくいため、問題となるのは10年以降くらいからなのですが、肝心なころからの保証は得られないことになります。

家賃変動イメージ

建主にとって恐ろしい問題は、このような工事と家賃保証を同一の会社でおこなう場合に、高い工事費であるにもかかわらず事業収益をよく見せかけ、建築を決断してもらいたいがため、当初の借上げ賃料を相場より高めに設定された場合です。その場合、家賃が固定され保証されている期間を過ぎた後に、保証家賃が大幅に下がる可能性が高くなります。その場合、高い建築費などの返済負担と収入の大幅減により、土地活用にとり大きなリスクを招く可能性があるのです。

土地活用は大きな借入をして、収益を得る事業です。リスクをすべて他社に被ってもらい、収益だけ得るような都合のよい事業はないのです。
たとえば、借上げをしてくれる会社が倒産したらどうしますか?
本当の土地活用はコスト面での無駄をなくし、ニーズの高い、真に競争力の高い建物を作ることです。

chapter02 「○○年一括借上げ」システム 誰が一番得をするのでしょうか?

では「○○年一括借上げ」は誰が一番得をするのでしょうか?
それは間違いなく建築会社です。
それは以下の点で建築会社が利益を得られる機会があるからです。

一括借上げと建築工事をセットにすることで他の建築会社との競合が少ない

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一括借上げというのはあくまでマンションの賃貸上のシステムです。素人の方に経営のノウハウというシステムを売り物にすることで差別化を図り、他の建築会社との競合を防ぐことができるため、割高な工事費で受注できるケースが多いのです。マンション経営のノウハウのない地主さんからすれば、建てても責任をとってもらえるというような感覚を持ち、安心感が生まれるのでしょう。これは決して悪いことではありません。
しかしながら、先に述べたように「一括借上げ」といっても一定期間のみで、むしろこの制度が一番必要となる時期には家賃は下がってしまう可能性があるのです。建築会社からすれば工事で利益を得られれば十分ということになり、また家賃保証も順調にさえいっていれば、家賃保証自体から利益が得られるのですから、リスクに比べ割のいい話といえます。

建築後の管理、修繕も長期的な利益源

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さらに一括借上げをする会社では、建築後の管理をします。管理内容は建物の共用部分の(定期)清掃、消防点検、エレベータ-の保守点検、その他共用機器関係の保守点検などがあります。
これらの管理費用も私たちが管理専門業者の見積合わせをした場合と比べるとかなり高めですが、それらがその会社の継続的な収益となります。
さらにそれらの会社では一括借上げの契約のなかに、一定期間でのリフォームを義務付けているケースがあります。
至極まともな話のように考えられますが、競合のない割高なリフォーム費用は少なからず長期的な収益源をその会社は得られるというメリットがあるのです。

「一括借上げ」だけでは安心は得られません

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これから土地活用を考えている方は、建築会社の用意する一括借上げなどはその契約書を事前によく読み検討することが必要です。
冷静に考えれば、そのようなシステムに依存して土地活用の安全性を得ることはできないことが分かる筈です。
家賃相場は民間の一企業が決められるようなものではなく、大きな経済状況から決まってしまうものです。したがって、ある程度、家賃の相場の変動を見込み、家賃が下がってもいいように採算点をより低くするため、低い工事費、低い金利、建物に魅力があり差別化を図るなど根本的な部分で対応をすることが大切なのです。
また、仮に一括借上げを検討する場合は、建築する建築会社のみが行うものではありません。一括借上げ(サブリース)を専門にしている大手企業が多数ありますので建物は建物、借上げは借上げで、見積もり合せをして有利な条件で検討するのがよいでしょう。

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