オーナー様必見!建設業界の裏側を知り、より有利な土地活用

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ゼネコンと設計事務所との関係 少し怖い関係

設計事務所の役割は大きいのですが、やはり内容に差があります。
設計事務所は依頼主の立場で代理人として、その持てる職能で依頼主の利益を追求するのが本来の仕事です。
しかしながら、設計事務所を使ったからといって安心できるかといえば、必ずしもそうではない場合もあるのです。

chapter01 設計事務所は建主の味方、任せていれば安心?

建築会社と設計事務所のつながり

大規模な建物、公共物などは、まず大手の設計事務所、都市開発事務所などに計画立案の依頼がなされます。このような事務所は特別なノウハウを持ち、営業的にも顧客へのルートを確保しています。
しかしながら、比較的規模の小さい民間工事を扱う一般の設計事務所などでは、その仕事の依頼者が実は建築会社であることが多いのです。
つまり、そのような設計事務所のメインの顧客は特定の建築会社ということになり、仕事をもらう設計事務所は建築会社に当然頭はあがりません。
そのような場合に問題となるのは、お客様がその事務所を訪ね、仕事を依頼する場合です。この場合考えられることとして、設計後、施工者である建築会社を決めるときに、結果的にその設計事務所と付き合いの深い建築会社と契約する方向に誘導されてしまう可能性が高いということです。この場合の問題として、工事費や、建物の仕様などで建主に不利な影響を与える場合がでてきます。また、工事中においても、そのような事務所の立場で、施工会社に施主の利益となることをしっかり主張できるか疑問が残ります。

実際にあった話です。
弊社のスタッフがあるゼネコンに勤めていた時の話ですが、たまたまある仕事で知り合った設計事務所から次のような相談がありました。
「私のところで、今このような設計をしています。一応依頼者には入札といってあるので、御社が御社以外の建築会社から2社の見積りをとってください。これを機会に仕事でお付き合いしましょう。」
この相談の具体的な内訳は、次の通りです。
「お宅に仕事をまわしましょう。お宅の金額が一番になるように調整して、2番手、3番手の見積りは、どこか付き合いのある建築会社からとっておいてください。なお、お宅が工事をすることになったら、その見返りとして、別の仕事をこちらにまわしてください。」という提案でした。つまり出来レースというものです。
その設計事務所は一つの仕事をこのようにすることで、更なる仕事を生む「営業」をしていたのです。

設計者≠建物管理 一級建築士にも専門があります

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通常は、設計事務所が施工の監理も行いますが、設計事務所がついているからといって、監理の心配はないとは言えないことがあります。
設計士にも専門というものがあり、たとえば意匠、構造、設備などに専門が分かれます。同様に現場を監理する技術者は、またそれとは別の専門技術を要求されるのです。具体的に、現場において監理をしてゆくには、工程、作業内容を理解し、実際の施工を熟知していないと難しいのです。図面を書けるからといって、現場を監理できるということにはなりません。
しかし、残念なことに一般の設計事務所では意匠の担当者、構造の技術者がポイントをおさえる程度で現場任せになってしまっている場合も多く、現場を専門で監理する人員までを揃えるまではいかない場合も少なくありません。
さらに、現場を監理するには常勤ではなくても、相当の時間を現場でとられることになります。通常の設計業務をしながら監理するというのは実際には厳しく、せいぜい週に一回程度、それも机上での打ち合わせで終わってしまう場合が多いといえます。
したがって、設計事務所に任せたからといって、かならず現場の監理までできているとはいえず、結果、建物の品質が万全ではない場合もあるのです。しっかりとした施工監理者がいるかどうかも設計事務所選びには大切な要素です。

  • 現場の監理
  • 現場の監理

土地活用は、設計・監理だけなく

土地活用を考える場合は、単に建築のことだけ考えればよいというわけにはいきません。
建築以外に必要なものとは、以下のような要素です。

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【企画立案能力】
市場調査から、将来の需要を見据えた最適な提案、事業立案能力
【建築に必要な問題解決能力】
依頼主の税金問題、土地にかかわる権利調整、立退き問題、近隣問題等の解決
【建築以外の条件交渉能力】
資金繰り作成、有利な金融付け、募集会社の家賃保証等、竣工後の管理方法の提案など
【土地活用全体を組みたてる能力】
施工会社、家賃保証会社、管理会社などの入札のノウハウ、土地活用全体のなかでの効率的な節約方法、運営方法の提案
【竣工後のアフターメンテナンス】
竣工後の建物運営から管理、点検、アフターメンテナンスに至るまでのコンサルティング

以上のように、単なる設計、監理だけで、土地活用を成功させるというわけにはいきません。
「○○年一括借上げ」、「~受託システム」などをアピールして営業している会社は、1社特命で工事を受注しているという話がでましたが、そのような会社が建築からその後の運営までパッケージにしているところが便利で、工事費など高いにもかかわらず、そのような会社に顧客が引き付けられている理由でもあるのです。

残念ながら、普通の設計事務所では、設計・監理のみならず、全体をコンサルティングして、効率化を計り、もっとも有利な土地活用を実現する有機的な機能・ノウハウがないケースが多いのです。

計画から竣工後の流れをすべてフォローし、最善な組立をしてくれるプロのシステムが求められます。

エイゼットでは、お客様の利益から行動することが規範となり、最大の特長でもあります。
しっかりした設計監理を中心とした事業全般を組み立てるコンサルティング業務が
土地活用全般を最善なものにしていきます。

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