オーナー様必見!建設業界の裏側を知り、より有利な土地活用

ホーム > プロの土地活用と素人の土地活用の違い

プロの土地活用と素人の土地活用の違い

ここでいうプロとは、自らが不動産賃貸業などを業として運営していて、土地活用をもっとも効率よく、手堅く行っている企業、個人事業者を指します。

chapter01 一般的によくある土地活用 知らないだけで、損をしています

では通常プロではない一般の方がおこなっている土地活用の多くはどのようなものでしょうか。
普通、建主は専門的なことはよく分からないので、専門家に計画を委ねます。委ねるのはほとんどの場合、建築会社になることが多いと思います。

一般の方が土地活用をされる場合で一番ポピュラーなのは、「特命契約」と呼ばれる建築会社一社とのみ話を詰めて契約する場合です。
その場合、「テレビでコマーシャルをよくやっているから安心」「○○年一括で家賃保証しているから安心」などが決める理由かも知れません。また、あるいは知人や銀行などに紹介された建築会社があるからということがきっかけかも知れません。
そして、一度打合せを始めたら、あとはすべてお任せ、業者のいうままに話は進んでいくことになります。建築計画にしても、自宅部分がある場合などは多少細かく設計の打合せをするのでしょうが、肝心の全体計画などは恐らく2,3通りのプランの中から決めてしまうことでしょう。また、その計画で、概算の工事費が出た時点で工事請負契約を求められることになります。仮に、その過程で価格の交渉をしてもプロの建築会社には歯など到底たちません。業者が「もう鼻血もでません」というほど値引いたと自信をみせる依頼者がよくいますが、我々からすれば、そうではないことがほとんどです。「今回に限り特別に値引きをします」といわれることも多いのですが、そのようなものは折り込み済みです。そもそも建物には定価はないのですから、高いのか安いのか、比較するものがないので言葉上のやりとりで自己満足して終わってしまうことが多いのです。

○○年一括借上げという会社では、すべてお任せということで面倒がないといえばないのですが、このような場合、家賃保証といっても実は一定期間のみの保証で、その後は保証されてはいないのです。また特命契約の場合、業者の工事費の利益率は大変高く、利益率3割以上という場合も少なくありません。すなわち依頼主は相場よりも建築費の2割~3割増しの工事費を平気で払っていることもあるわけです。業者の利益が大きい分、依頼主の利益は減っていることになり、結果として事業リスクは増えてしまっていることになります。

プロと一般的な方のおこなう土地活用ではその収益、リスクにおいて相当な差がつくことになってしまうケースが多いのです。

土地活用 比較

  プロがおこなう土地活用 一般的な方の土地活用
プラン 綿密なマーケティングに基づき、まずベストプランを作成、その後、いかにそれを実現可能にするか検討する。 まず建てさせることを前提にプラン作成。事業収支をよく見せるような計画、建築会社サイドの考えを重視した提案になりがち。
コスト まず、建物の設備、仕様をしっかり決めた上で、複数のゼネコンに相見積り。採算の合う目標金額にもっていく努力をする。その他かかるコスト、金融なども同様に細かく交渉、徹底したコスト管理をおこなう。 かかるコストは提示されたまま。多少の値引きはあるが調整の余地はあまりない。また建物の詳細の仕様は知る由もなしという場合が多く、細部についてはお任せ。
成果 競争力のある魅力的な建物を造り、かつコストを抑え、金融なども有利な条件をセットにすることで、採算性がよく、より早い返済計画が可能。 コストが高くなりがちな分、かかる借入れの返済負担が高く、建物も一般的なもので競争力に問題。新築のうちはよいが年数を重ねると賃料が下がりがちになり、収益を圧迫することも。

プロがおこなう土地活用 土地活用のお手本

プロがおこなう土地活用は「簡単にいえば、その土地に一番適した計画で、他と差別化できる良質な建物をより安く建てて採算性を高めること」といえます。

イメージ

プロが土地を購入し、そこに賃貸マンション、貸し店舗・事務所などを建設、運営する土地活用。
プロがおこなう土地活用とは、より高い収益を得ることにつきます。土地活用は大きな借入をしておこなう事業です。収益性が高く効率のよい事業ほどリスクが少ない優良事業なのです。
そのためには、かかるコスト管理を筆頭に入念な計画検討がおこなわれます。
また、もう一つ大切なことは作るものが確かなものであるということです。当然ですが、建築会社などに振り回されず、チェック機能を十分に働かせ、デザイン、内容、品質、長期的な視点からみた仕様、設備など必要条件を満たすことに気を配り、空室のない需要の高いものを考えます。
すなわち「収益性が高くて良い物を」
プロがおこなう土地活用の基本です。

check

【プロがおこなう土地活用】

  • ・入念なマーケティングからリスクを極力避ける採算計画、主体的で緻密な計画を立てる
  • ・確実な収益を前提、早期に投資金額を回収すべく、利益率を徹底して追い求める
  • ・他の競合する建物と差別化するために、よりデザイン性やグレードに長け、先の修繕、耐震リスク等も十分考えた建物を計画する
  • ・利益率を向上させるため、建築費を筆頭に、調達金利など、計画にかかわるすべての要素を徹底して有利な条件に導き出す。そのために入札は不可欠、結果として収益の拡大、投資費用の早期回収が可能となる
  • ・建物の品質管理にはより一層気を配り、将来の瑕疵によるリスクを減らし、収益率を上げて、安全性を向上するとともに、建物の価値を下げない管理運営をおこなう

エイゼットでは、プロが自らのためにおこなう土地活用をお客様に代わり、実現いたします。

お問い合わせはこちら

pagetop