オーナー様必見!建設業界の裏側を知り、より有利な土地活用

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エイゼットの土地活用

エイゼットでは、プロがおこなう有利な土地活用を、「コンサルティング+設計事務所」という立場で建主に提供してきました。土地活用全体(マーケティングから業者の入札、運営に至るまで)をシステム化、お客様をしっかりサポートいたします。

事業立案

私たちが事業を立案するに際し、建築会社とはっきり異なるのは、100%依頼者の立場で、判断するための客観的な資料を作るということにあります。建てることを前提とせず、正直な資料を作成します。

現地調査・マーケティング

建物にかかわる法的制限等を調べるとともに、人口動態、交通インフラなどを調べ、長期的な視野から問題はないか、また近隣建物等の入居状況、空室率などから、計画の適性を検討します。

事業プラン・事業収支

現地調査から、まず考えられる案を数パターン検討します。その上で将来を考えた用途、品質、デザインによる競争力の高い、無理のない計画を立案しますが、その際は建築だけでなく、税金問題、施主にとり、でてくるであろう問題等を考慮した計画を考えます。
その上で事業収支を作成しますが、弊社の事業シミュレーションは堅実なもので定評があります。偏りがなく、厳しめの事業収支は、正しい判断をしていただくお役にたつと思われます。事業収支に無理があるようならば、計画はお勧めいたしません。

通常建築会社などでしたら、この時点で概算による工事契約を迫られますが、しかし私たちの調査はここからです。

計画案について具体的な二次調査

依頼者が仮に計画案を検討され、もう少し前向きに検討されるお考えがある場合、私たちはさらに具体的な調査をいたします。

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・工事費
大手、有名ゼネコン数社から概算見積り、あるいは場合により概算入札を実施 
・金融
公的金融機関、銀行など複数に打診、具体的な条件比較
・募集条件
賃貸につき、大手不動産会社からサブリース(家賃保証)等の査定をとる(客観的評価の確認)
・税金等、その他の確認
節税案の具体的検討
・プランの詳細検討
計画プランの間取りなどのアンケートを反映したり、デザイナーズ的な意匠上の検討など
 

以上の二次調査を経て、当初計画した事業プランが成り立つことが確認できた場合、結果報告と再度事業シミュレーションを作成し、依頼者に急かすことなく、自由な判断をしていただきます。

これらの調査については、建てることを前提としているのではなく、あくまで判断材料として提示いたします。したがって、ここまでの段階で契約関係、費用の発生はありませんので、冷静に客観的に判断していただけます。

入居率を高めるグレード・デザイナーズセンス

質の高い建物を提案

マンション

土地活用でもっとも重要なポイントの一つは、長期的な価値を持つ建物を造ることです。
建物の長期的な価値は、まず長期間耐えうる耐久性、基準ぎりぎりではなく、余裕のある構造性能にすることが大切です。
また、飽きのこないデザイン、かといって月並みのデザインではなく、アイデンティティがなくては差別化できません。弊社では差別化のためのデザイナーズセンスを活かした建物意匠に力点を置き、それらの物件は入れ替えを含め入居状況が極めて良い状態にあります。さらに、建物の間取りから内外装の材質、仕様、設備へのこだわりが、入居率の高い物件には必要となります。
私たちはコスト管理をしっかりすることにより、資金に余裕ができますので、これら必要な部分への配分も考えてプランニングをおこないます。
建築会社のようなコストありきでの建物の考え方には問題があります。まず、プランについて最適と思われるものを導きだし、そのプランありきでコストをいかにコントロールするかの検討をいたします。

建築費の大幅な削減

コストを大幅に抑える入札

マンション

公共工事のような複数のゼネコンによる入札を規模にかかわらず民間工事に採用、市場(競争)原理を基に、大手、有名ゼネコンから有利な工事費を導きだします。入札を実施することで、特命契約する工事費に比べ、大幅なコストを下げることが可能です。また、入札に際して、リスク回避に第3者の工事保証会社をつける、工事費の支払条件など、依頼者に有利な条件をつけ、工事契約書内容まで有利となるようなノウハウを提供します。かかるコストを下げることで、採算点が下がり、収益率が上がるとともに、リスクをより軽減します。
エイゼットでは丁寧な打合せにより仕上がった最善の計画に基づき、厳正な競争入札をおこない施工会社を決めます。その際、建物の仕様、設備、構造などは詳細に至るまで決めておき、品質の高さと入札の公平性を保ちます。
実際に大手、有名ゼネコンが入札会社となりますが、現在は民間工事、公共工事とも少なく完全な買い手市場です。仕事をとるためには原価に近い形で入札しなければとれません。すなわち建主に有利な時期であると言えます。
建築コストは、土地活用において一番重要なポイントとなります。

大手・有名ゼネコンによる入札

入札ゼネコンを選ぶ場合は、ある程度の企業規模があり、公共工事を扱っている社会的に知名度のある建築会社を対象とすることも大切です。
公共工事では公の監理基準により、一定の資格、技術力が求められることになっています。またこういった企業ではコンプライアンス(企業の法令遵守)についても取り組みがしっかりできているからです。
建物において施工会社の名前はついてまわります。エイゼットでは、ゼネコンとして歴史と名前のある会社が入札参加しています。

しっかりした建物監理・工事を見張ります

入札条件を統一し、なるべく仕様を細かく指定

建物の品質、内容を良好にするためのポイントはしっかりした設計図書をつくることにあります。私たちが設計をする場合、なるべく詳細に使う部材、仕様、設備内容を詳細に決めて、入札する建築会社が勝手な解釈ができないようにすることを心がけます。

工事を見張る監理

マンション

また、いくら設計をしっかりしても、設計図書で定められた仕様を勝手に変更されたり、手抜き工事、ミス工事をされては何にもなりません。
私たちはお客様の立場で、配筋検査、コンクリートの成分検査、その他、工事の監理をしっかりおこない建物を見守ります。なお、私どもの現場監理員がどのような打合せをして、何時、どのような検査をしたか、何を指示、指摘したかなど詳細を記録して毎月お客様に報告いたします。このようなチェック機能があってこそ、厳しい入札ができるのです。

竣工後も続くお手伝い

実際に工事中から竣工後のアフターメンテナンスにおいて私たちがゼネコンとの折衝を引き受けます。
また、竣工後も弊社が月に一度建物を見回り、お客様に報告するなど、一括対応をしていくシステムを用意しています。運営からメンテナンスまでお手伝いが続きます。

建築費だけでなくAからZまで

土地活用はすべてお任せください

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もちろん建築会社の選定だけではなく、竣工後の運営のお手伝いまでいたします。私たちは土地活用に必要な建築計画から、金融付け、募集、家賃保証会社、竣工後の管理に至るまで、必要なすべての要素を、より有利な選定を競争原理にもとづいて提案、組み立ててゆきます。土地活用で最善の方法を探すためには、プロのおこなうような土地活用の手法で取り組むことです。そのためには専門家の力を利用することをお薦めします。
欧米では、自分では判断できない分野においては、コンサルタントなどの専門家に費用をかけても相談します。結果として、それを十分上回る利益を得られることが分かっているからです。
エイゼットでは、「コンサルタント+設計事務所」として、これまで、数多くの物件を手がけてまいりましたが、土地の有効利用の調査からプランニング、建築会社の入札、金融、入居者募集、家賃保証、管理会社の選定まで、また竣工後の運営に至るまですべてをシステム的にサポートしたします。

土地活用に必要なすべての過程で、大手・有名企業から入札などによりベストマッチングをおこないます。

単に企業競争を促すだけでなく、内容を伴わせることに力点をおきます。

結果として、かかるコストを大幅に抑えることができ、かつ収益を増やすことで計画を安定させます。

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